仲介手数料や消費税の仕組みを知ろう
 
 不動産会社に物件を紹介してもらうときには、不動産会社に仲介手数料を支払うのが一般的です。
 賃貸アパートを紹介してもらうときには、不動産会社が貸主と借主双方から受け取れる手数料の合計額は、最大で家賃の1ヶ月分以内とすることが法令で決められています。
そして貸主と借主の承諾を得ている場合を除き、それぞれから受け取る報酬額は家賃の0.5ヶ月分以内とすることになっています。 
実際の取引では、地域や商習慣によって若干異なりますが、重要事項説明などで借主の了解を得て1か月分が手数料になるケースが多いようです。
 ところで、不動産の売買取引では賃貸取引とは全く異なる方法で手数料が計算されます。、次のことをご確認ください。
 
仲介手数料の計算式は、取引金額によって異なります
 仲介手数料の上限は、取引金額により、次の3種類の速算式で求められます。

 ① 取引金額が 200万円以下の時 ・・・・・・・・・・・・・ 取引金額の 5% + 消費税
 ② 取引金額が 200万円超 400万円以下の時 ・・・ 取引金額の 4%+2万円 + 消費税
 ③ 取引金額が 400万円超の時 ・・・・・・・・・・・・・・・ 取引金額の 3%+6万円 + 消費税

(例)中古住宅(販売価格 1000万円)の場合の仲介手数料を求めてみましょう。
  取引金額が400万円超ですから上記③による速算式となります。
   1000万円×3%+ 6万円 + 消費税
  =30万円 + 6万円 + 消費税
  =36万円 + 消費税
  =36万円 + 36万円 × 8%
  =36万円 + 28,800円
  =388,800円

なお、販売価格に対する消費税の取扱いは 土地・建物に対する消費税の取扱いについて をご覧ください。
   
不動産業者売買の仲介サービスには種類があります
業界用語で「元付業者」、「客付業者」というのがあります。
「元付業者」とは、売主(売却希望者)から不動産の売却を依頼されて、売主側の立場で購入希望者を探す不動産会社のことです。みごと、購入者と契約が成立すれば、売主から仲介手数料をいただくことができます。
一方、「客付業者」とは、買主(購入希望者)から依頼されて、買主側の立場で売り物件を探す不動産会社のことです。こちらも、契約が成立すれば、買主から仲介手数料をいただくことができます。
通常は、「元付業者」、「客付業者」の両者が協力して契約に向けて努力していくわけです。

それでは、売主・買主両方の仲介はできるでしょうか。答えはできます。
ただし、両者の利益・不利益に対してしっかりバランスが取られる必要があります。現実的には、どちらかに肩入れすることになってしまうという双方代理的な考え方がされ、望ましくないというのが一般的です。

 ところで、「仲介手数料を支払うなら、不動産会社を通さないで取引したほうがよいのでは」という考え方をされる方がいます。業(仕事)として、不特定多数の方を対象に繰返し取引を行わないならば、問題はありません。
しかしながら、取引の過程でまたは取引後に思わぬトラブルがあった時にどのように対処したらよいでしょう。その処置が難しい場合があるので、仲介を依頼するかしないかに関わらず何らかの形で不動産会社等専門家に協力をお願いするのが良いでしょう。
   
  複数の不動産業者が介在する場合の手数料はどうなるでしょう
  上記でご説明したように、「元付業者」、「客付業者」の2社が介在する場合は、売主は依頼した不動産業(元付業者)に所定の手数料を支払い、買主も同様に依頼した不動産業(客付業者)に所定の手数料を支払います。

時として、「元付業者」、「客付業者」がそれそれ1社とは限らず、複数になることがあります。そのような場合は不動産会社同士であらかじめ話合いがされ、売主または買主のそれそれからいただく手数料を分配することになっています。
したがって、不動産会社が複数になっても、極端に言えば10社介在しても、売主・買主の支払う仲介手数料は変わりません。
   
  土地・建物に対する消費税の取扱いについて
  中古住宅や建売の新築住宅のように、土地付きの住宅を購入するときは、

 1)不動産会社や工務店などから購入する場合は、土地には消費税が課税されず、
   住宅には消費税が課税されます。
 2)不動産業者が仲介する場合でも、個人からの購入では、土地には消費税が課税されず、
   住宅にも消費税が課税されません。
   不動産会社や工務店ではない個人が売主の場合は、住宅事業を商売にしているとは
   みなされないので、消費税課税業者とはなれません。
   よって住宅であっても販売価格には消費税がかかりません。

また、土地はもともと消費税がかかりませんが、その理由は土地そのものが消費されるという概念がないからです。ごもっともですね。
   
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